価格査定マニュアル解説書

自社の価格査定基準と、査定ツール（index.html）の使い方をまとめたものです。点数・単価・係数はすべて config.js にあり、自社の方針に合わせて変更できます。

1. 査定の考え方

本マニュアルの査定価格は、概ね3か月程度で売却できると見込まれる価格です。不動産鑑定評価ではありません。

種別	方法	計算式
住宅地	取引事例比較法（評点方式）	事例㎡単価 × 査定評点 ÷ 事例評点 × 面積 × 流通性比率
戸建建物（木造軸組・2×4・木質プレハブ・軽量鉄骨）	部位別の原価法＋住宅地	（建物価格＋住宅地価格）× 流通性比率
RC造戸建建物	部位別の原価法＋住宅地	同上
マンション	取引事例比較法（評点方式）	事例㎡単価 × 査定評点 ÷ 事例評点 × 専有面積 × 流通性比率

1-1. 評点

評点＝ 100 ＋各項目の加減点の合計
査定物件と事例の両方を同じ基準で採点し、その比率で事例の単価を査定物件の単価に置き換えます。例：事例単価 8.5万円/㎡、査定評点 112.0、事例評点 94.0 → 8.5 × 112.0 ÷ 94.0 ＝ 10.13万円/㎡
事例は2〜3件まで入力でき、複数のときは各事例から求めた単価（比準単価）の平均を採用します。
比準単価が平均から15%以上離れた事例や、評点が25点以上違う事例は警告が出ます。事例を見直してください。

1-2. 時点修正・事情補正

時点修正：事例の成約時点から査定時点までの相場の変動（%）。地価公示・レインズの成約単価の推移などから判断します。
事情補正：売り急ぎ、親族間の取引、相続による処分など、通常と違う事情があった事例を補正します（%）。事情のある事例はなるべく使わないのが原則です。

1-3. 流通性比率

算出した価格に、市場での売れやすさを加味する係数です。

住宅地・マンション：①価格 ②物件の需給状況 ③地域の特性 ④その他の4項目
戸建：①価格 ②需給状況 ③地域の特性 ④日照・通風 ⑤間取りや仕様 ⑥その他の6項目
各項目の補正（%）の合計が ＋10%〜－15% を超える場合は打ち切ります。
乗じた場合は、理由を必ず記入します（査定書に表示されます）。
戸建の土地として住宅地を査定するときは、住宅地の画面では 1.00 のまま にします。戸建の画面で「建物＋土地」を合算した後に、家1軒として流通性比率を掛けます（二重掛けを防ぐため）。

1-4. 戸建建物（部位別の原価法）

建物を部位（基礎・躯体、屋根、外壁、外部建具、内装、水回り設備）に分け、部位ごとに価値を求めて合計します。

部位の価格 = 標準建築費 × 地域係数 × 規模修正率 × 延床面積 × 部位構成比 × 品等格差率 × 部位の残価率
部位の残価率 = max(最低残価率10%, 1 − 部位の経過年数 ÷ 部位の耐用年数)
建物価格 = Σ部位の価格 × 管理状態係数 × 付加価値加点率 × 現況補正率 − 補修費用

標準建築費：構造ごとの新築単価（円/㎡・税抜、標準的な外構を含む）。
規模修正率：延床面積が小さいと割高、大きいと割安になる分の補正。
基礎・躯体のランク：耐久性に応じて躯体の耐用年数を決めます（木造 A 60年〜E 20年、RC AAA 90年〜B 55年）。
品等（A/B/C仕様）：部位ごとのグレード。選ばなければ B仕様（1.00）です。
リフォーム：全面補修・交換をした年を入れると、その部位だけ経過年数をその年から数え直します。このため、リフォーム済の住宅は築年数が同じでも高く評価されます。
劣化度：外観・開口部を目視して0〜6で判定し、躯体に補正をかけます。劣化度6は査定対象外です。
管理状態：インスペクション報告書・瑕疵保険の適合検査・定期点検記録の有無。
付加価値：設計図書、検査済証、瑕疵保険、白アリ保証、耐震基準適合証明、省エネ・防犯設備など。該当項目の加点率を掛け合わせます。
現況評価：外観・外構・内装設備の傷み具合を、購入者の目線で5段階評価します。

査定対象外の建物

次のいずれかに該当する建物はマニュアルでの査定を行わず、個別に精査します。築年数が耐用年数を大幅に超えている／雨漏りがある／メンテナンスせず放置されている／新築（未入居）／投資用（収益価格で評価）／欠陥住宅／豪邸（一般の需要者層を超える）

2. ツールの使い方

2-1. アプリとして使う

公開URL（または社内サーバーのURL）をブラウザで開き、次の方法で追加すると、アイコンから起動できる専用アプリになります。一度開けばオフラインでも起動でき、新しいバージョンを公開すると画面上部に「更新する」が表示されます。

端末	追加のしかた
Windows・Mac（Chrome / Edge）	TOP画面の「アプリとしてインストール」、またはアドレスバー右端のインストールアイコン
Android（Chrome）	TOP画面の「アプリとしてインストール」、またはメニュー →「ホーム画面に追加」
iPhone・iPad（Safari）	共有ボタン（□↑）→「ホーム画面に追加」

1ファイル版：npm run build:single で作る dist/価格査定マニュアル.html は、画面・計算・Excel/PDF出力・解説書をすべて1つに入れたものです。メールや共有フォルダで配り、ダブルクリックで開くだけで使えます（インターネット接続は不要。アプリとしてのインストールはできません）。

2-2. 住宅地・マンションの流れ

基本情報：査定物件と事例の情報を入力。事例は「＋事例を追加」で3件まで。事例価格（総額）と面積から㎡単価・坪単価を自動計算します。
評価項目のタブ（交通・近隣、環境・供給施設、街路、画地など）：査定物件と事例のそれぞれを選択。各項目の加減点と小見出しごとの小計が右に表示され、画面上部の「査定結果」がすぐに更新されます。
価格の算出：時点修正・事情補正、流通性比率とその理由。
提案書①：周辺の成約事例・売出事例（参考表示のみ。価格には影響しません）、売出提案価格、コメント、売主様へのご案内。
提案書②：過去5年の価格推移を入力するとグラフを作成します。
査定書：お客様にお渡しする査定書を表示。「印刷／PDFで保存」で出力します。

2-3. 戸建建物・RC造戸建建物の流れ

先に 住宅地 で土地を査定し、「査定結果を保存」しておきます。

建物の状況（査定対象外の判定）→ 1. 基本情報 → 2. 管理状態 → 3. スケルトン（構造部）→
インフィル（内装・設備）→ 5. 付加価値 → 6. 現況評価 →
価格の算出（「査定結果から住宅地価格を呼び出す」で土地価格を取り込み、流通性比率を入力）→ 8〜9. 提案書 → 査定書

2-4. 保存・事例データ・例文

機能	場所	内容
一時保存	自動	入力内容は自動で保存され、次に開いたときに続きから再開できます
査定結果の保存	各画面右上「査定結果を保存」	TOP画面の一覧から、いつでも開き直せます
事例データ	事例欄の「登録」「呼び出し」	よく使う成約事例を登録し、次回の査定で呼び出せます
例文マスタ	各コメント欄の「例文マスタ呼出」「例文登録」	定型文を差し込み・登録できます
査定結果保存・出力	各画面の右上	保存して、簡易結果（PDF）・提案書（Excel）を出力
Excel出力（一覧）	TOP画面「一覧をExcelで出力」	保存した査定結果を1枚の表にまとめて .xlsx で保存
バックアップ	TOP画面	全データをファイルに書き出し／読み込み

注意：データは使っているパソコンのブラウザ内に保存されます。ブラウザの履歴削除やパソコンの入替で消えるため、定期的に「バックアップを書き出す」を行ってください。他の人とデータを共有するときも、このファイルを渡します。

2-5. 査定結果の保存と出力

各画面の「査定結果保存・出力」を押すと、査定結果を保存したうえで「査定結果の作成が完了しました」画面が開きます。

ボタン	形式	内容	使いみち
査定結果の出力	PDF	簡易結果。査定価格と算出式、査定条件（評点一覧）、算出の流れ。住宅地は土地のみ、戸建は建物＋土地	入力内容の確認、社内の確認用
提案書出力	Excel	不動産売却価格ご提案書（下の表）	売主様への報告資料

不動産売却価格ご提案書（Excel）のシート

シート	内容	住宅地	戸建	マンション
表紙	お客様名、査定算出日、会社名の帯、注意書き	○	○	○
目次	ページ一覧と外観写真を貼る枠	○	○	○
査定不動産の概要	土地の概要／建物の概要／マンションの概要	○	○	○
周辺の事例	周辺の成約事例・売出事例、付近の公示価格等（価格推移グラフ）	○	○	○
所在マップ	地図を貼る枠	○	○	○
土地（マンション）の評価	査定価格、算出式、評価項目ごとの評点と考え方、使用した事例	○	○※	○
査定条件表（土地・マンション）	評価項目ごとの選択内容と評点	○	○※	○
建物の評価	算出式①〜④、用語の説明		○
査定条件表（建物）	基本情報・グレード・リフォーム・付加価値・現況評価		○
査定結果	総合評価、流通性比率とその理由、売出価格のご提案、セールスポイント	○	○	○
売主様へご案内	ご案内文と連絡先	○	○	○
附属資料	資料を貼る枠	○	○	○
建物価格の求め方	標準建築費から査定物件価格までの流れ図		○

※戸建で「査定結果から住宅地価格を呼び出す」を使ったとき、その住宅地の査定内容で作成します（直接入力のときは土地価格のみ）。

査定結果一覧（Excel）：TOP画面の「一覧をExcelで出力」。保存した査定結果を1行1件でまとめます（フィルター付き）。

2-6. デザイン・ロゴ

色は config.js の brand（ネイビー・ブルーグレー・ワインレッド）、会社情報は company で変えられます。ロゴ画像を icons/logo.png に置き、company.logo に "icons/logo.png" と書くと、提案書の表紙に入ります。

2-7. 個人情報・所在地の扱い

事例の所在地は 「丁目」まで とし、場所が特定できないように入力します。
査定書・バックアップファイルにはお客様名が入ります。社外への送付や保管は社内規程に従ってください。

3. マニュアルの編集（編集モード）

上のメニューの「編集モード」から、次の内容を画面で変更できます。

タブ	変えられるもの
住宅地の評価項目／マンションの評価項目	項目の追加・削除・並べ替え、タブ（大分類）と小見出し、選択肢と加減点、数値項目の基準値と1単位あたりの加減点、提案書に載せる「評価の考え方」
戸建建物	標準建築費、都道府県の係数、耐震補正率、基礎・躯体のランクと耐用年数、部位の構成比と耐用年数、品等（A・B・C仕様）、点検周期、工事範囲、基礎・躯体の状態、付加価値項目
RC造戸建建物	標準建築費、地域係数、躯体のランク、部位と品等、管理状態、劣化度、付加価値項目
建物（共通）	規模修正率、最低残価率、現況評価、査定対象外とする建物、用語の説明
価格の出し方	丸め単位、価格の幅、売出提案価格の上乗せ、警告の基準、流通性比率の上下限・選択肢・項目
文言・会社情報	会社情報、査定基準のバージョン、査定書・提案書の注意書き、例文マスタ、編集モードのパスコード

「保存して反映」を押すまでは、変更は反映されません（誤った変更は「編集をやめて元に戻す」で取り消せます）。
部位の構成比の合計が1.00でないなど、計算できない設定は保存できません。
社員に配る：「保存と配布」タブの「配布用ファイルを書き出す」で、編集後の設定が入った 価格査定マニュアル_ver○○.html ができます。これを社員に配ります（社員のパソコンの査定データはそのまま残ります）。
配布前に「文言・会社情報」で査定基準のバージョンを上げておくと、どの基準で作った査定書か区別できます。
「初期設定に戻す」で、そのパソコンでの編集内容を消せます。

4. 係数の見直し（`config.js`）

初期値は、一般的な査定の考え方に基づいて当社用に新しく作ったたたき台です。運用開始前と、年1回程度を目安に見直してください。

変更したいこと	config.js の場所
会社名・免許番号・電話番号	`company`
丸め単位、価格の幅（±%）、売出提案価格の上乗せ率、警告の基準	`policy`
流通性比率の上下限・選択肢・評価項目	`policy.liquidity`
住宅地の評価項目・加減点	`land.factors`
マンションの評価項目・加減点	`mansion.factors`
標準建築費・躯体の耐用年数・部位の構成比と耐用年数・品等格差率	`building.house` / `building.rc`
地域係数・規模修正率・管理状態・劣化度・付加価値・現況評価	`building` の共通部分
査定対象外とする建物の条件	`building.exclusions`
例文マスタの初期値	`templates`

項目の書き方

// 選択式：選んだ選択肢の pt がそのまま加減点
{ group: "街路", id: "roadWidth", label: "幅員", type: "select", options: [
  { label: "6m以上", pt: 3 }, { label: "4m以上6m未満", pt: 0 }, { label: "4m未満", pt: -5 } ] },

// 数値式：(入力値 − base) × ptPerUnit が加減点。min / max で上下限
{ group: "交通・近隣", sub: "1）交通の便", id: "walk", label: "最寄駅までの徒歩時間",
  type: "number", unit: "分", base: 10, ptPerUnit: -0.8, min: -20, max: 8 },

group がタブ名、sub がタブ内の小見出しになります。新しい group を書くとタブが増えます。
id は種別の中で重複しないようにします。既存の id を変えると、保存済みの査定結果でその項目が初期値に戻ります。
加減点は 「普通」を0 にし、優る方向を＋、劣る方向を−にします。

見直しの進め方（おすすめ）

過去1〜2年の自社の成約物件を10〜20件選ぶ。
成約物件を「査定物件」に、別の成約事例を「事例」に入れて査定し、実際の成約価格と比べる。
ズレが一定の方向に出る項目（例：旗竿地がいつも高く出る）の加減点を調整する。
標準建築費は、建築費の公表データや取引のある工務店の実勢単価を参考に毎年更新する。
変更したら config.js の version を更新する（査定書に表示されます）。

変更後は、次のコマンドで計算ロジックのテストとアプリの更新を行います（Node.js が必要）：

npm install     # 初回のみ
npm test        # 計算ロジックのテスト
npm run build   # 解説書（manual.html）とオフライン用キャッシュの更新

npm run build を実行してから公開すると、利用者のアプリに「新しいバージョンがあります」と表示されます。

5. 社員で共有する（Cloudflare）

Cloudflare（無料プランで使えます）に公開すると、次のようになります。

社員は会社のメールアドレスでログインして使う（社外の人は開けません）
TOP画面の「査定の履歴」に、全員の査定が並ぶ（作成者・担当・種別で探せる）。開けば中身を見られ、PDF・Excelも出せる
事例データ・例文マスタも全員で共有
管理者が編集モードで保存すると、全員のマニュアルに反映（配布用ファイルは不要）
ネットにつながらないときも使え、つながったときに送信される

準備（最初の1回、30分ほど）

Cloudflare のアカウントを作る：https://dash.cloudflare.com/sign-up（無料）
アプリを公開する：「Workers & Pages」→「作成」→「Pages」→「Git に接続」で、このリポジトリ（GitHub）を選ぶ
- 本番ブランチ：main
- フレームワーク：なし　／　ビルドコマンド：npm run build　／　出力ディレクトリ：app
- 公開されると https://（プロジェクト名）.pages.dev のURLができます
データベースを作る：「ストレージとデータベース」→「D1」→「データベースを作成」（名前：zeronowa-satei、場所：アジア太平洋を推奨）
データベースをつなぐ：Pages のプロジェクト →「設定」→「バインディング」→「D1 データベース」を追加。変数名は DB、データベースは手順3で作ったもの
ログインを設定する（Cloudflare Zero Trust の Access）
- 「Zero Trust」→「Access」→「アプリケーション」→「セルフホスト型」を追加
- ドメイン：手順2の （プロジェクト名）.pages.dev
- ポリシー：「許可」、条件は「メールアドレスの末尾」に会社のドメイン（例：@zerocraft.com）、または社員のメールアドレスを1人ずつ
- ログイン方法：「ワンタイムPIN」（メールに届く数字でログイン）で十分です
- 作成後に表示される アプリケーションの Audience（AUD）タグ と、Zero Trust の設定にある チームのドメイン（○○.cloudflareaccess.com）を控える

環境変数を入れる：Pages のプロジェクト →「設定」→「変数とシークレット」に次を追加して、再デプロイ

変数名	値
`ACCESS_TEAM_DOMAIN`	手順5のチームのドメイン（例：`zeronowa.cloudflareaccess.com`）
`ACCESS_AUD`	手順5の AUD タグ
`ADMIN_EMAILS`	管理者（マニュアルを編集できる人）のメールアドレス。複数はカンマ区切り

社員に URL を知らせる：開いてログインしたら、TOP画面の「アプリとしてインストール」でアイコンから起動できるようになります

大事：手順5・6の設定をしないと、共有の機能は動きません（誰もログインできない状態になり、データは守られます）。

使い方の決まり

査定結果は、作った人と管理者だけが削除できます。ほかの人の査定を開いて保存すると、新しい査定として保存されます。
マニュアルの設定（編集モード）を保存できるのは管理者だけです。
お客様の氏名などのデータは Cloudflare のデータベースに保存されます。社内の個人情報の取り扱いルールに沿って運用してください。
それまで各パソコンに保存していた査定結果・事例は、はじめて共有版を開いたときに自動で共有に送られます。

手元での動作確認（開発者向け）

npx wrangler pages dev app --d1 DB=zeronowa-satei --binding DEV_USER_EMAIL=you@example.com ADMIN_EMAILS=you@example.com

価格査定マニュアル 解説書